最近,成都南城神盘山河玖璋因为迟迟不开盘,疑似继续捂盘惜售,而受到了购房者的质疑。成都市高新区公园城市管理局在11月4日的回复中表示,成都公园城市建设局已对项目开发公司进行多次约谈,综合施策,督促其尽快推动商品住宅上市销售,及时形成有效供应。

山河玖璋项目目前属于禹洲地产名下,以前则是李嘉诚的和记黄埔开发的南城都汇项目。在过去17年当中,就以捂盘而闻名于业界,在去年7月卖给禹洲地产后,在项目已经基本是准现房的情况下,仍然延续其捂盘惜售的传统,到今年5月勉强开了一次盘卖了372套房之后,到如今,剩余6000多套房子,仍然是犹抱琵琶半遮面,迟迟不推出,让消费者望穿了秋水。

这个南城神盘到底怎么了?位于成都“国际城南”金融城这么绝佳的位置,为什么不管谁拿到手,都会不约而同地缓慢推盘,而不愿销售,哪怕被怒骂捂盘惜售也不在乎?

(山河玖璋项目现场,已是准现房状态多年,目前仍然是准现房状态。图片由业主提供)

前世今生:捂盘大师李嘉诚的捂盘神作

南城都汇项目是位于成都南城金融城的超级神盘,问世17年以来一直话题不断,成为人们万众瞩目的焦点。

南城都汇原本是华人首富李嘉诚旗下和记黄埔地产于2004年斥资21.35亿元拿下成都高新区1036亩土地进行开发的超级大盘,当时折合楼面价1030元/平方米,此后一直在断断续续进行销售,到2016年,12年时间里,项目慢慢悠悠先后开发和销售了1-6期。

然而,从2016年最后一次开盘销售以来,南城都汇项目一直未再开盘。到2020年,一捂就是4年多时间。从这个项目拿地开始,已经捂了16年的时间。

这本来是“捂盘大师”李嘉诚的常规操作,以时间换利润,获取土地增值的暴利。然而这样的操作最终惹怒了成都市政府。

2020年9月23日,成都市高新区财政金融局发文禁止和记黄埔地产提供融资、贷款,称“因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,经研究,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。”

捂地捂盘大师终于自食其果,退出了成都市场。

接盘侠禹洲地产最终接了一个寂寞

不过和黄地产在退出成都之前,还是找到了接盘侠。

接盘侠是闽系房企禹洲集团。2020年7月,禹州集团携手爱普地产以78.47亿港元(相当于71亿元人民币)买下了南城都汇项目50%股权,包括1-8期未开发未售部分的权益。其中最值钱的部分,就是未开盘销售的第7、8期。

这次出售,长实集团在公告中称获益38.11亿元,再加上该项目前期销售额超过180亿元。本来是被成都市政府嫌弃,灰溜溜的一次撤退,却因此大赚了一笔,对李嘉诚来说无疑是意外之喜。然而,有人赚了,就可能会有人赔了。谁赔了呢?

(长实集团发布的出售南城都汇项目的公告)

是接盘侠禹洲地产。

拿下这块地之后,禹洲地产把这个项目的第7期、第8期分别命名为山河峯荟和山河玖璋,准备在项目收尾之后悉数卖出,赚一笔快钱。本来,位于金融城核心区的绝佳地段,周边已经完善的配套、交通,让这个项目根本不愁卖。周边的房价已经超过3万元/平方米,这个项目的价值不菲,据长实集团透露,该项目余下可售房源数量达6750套,这么多不愁卖的房子,只要卖出去就会大赚一笔。

然而,后来的事实证明,这个项目就是一个坑。赚钱是不可能的。

 (成都南城都汇项目1-6期以及7、8期的山河峯荟和山河玖璋)

问题出在这个项目因为和黄地产的长期捂盘,而成为地方政府部门重点关注的对象。在禹洲地产接盘之后,住建部门就此明确表示,收购土地审批备案价只能按照房地价联动机制,以最初拿地价格为依据进行计算,不能按照收购价格计算。 也就是说,南城都汇剩余地块销售价格要参考项目前期销售价格,即2016年第6期开盘的清水价12000~16000元/平方米的区间进行销售。最终住建部门批准山河峯荟、山河玖璋清水房销售价格1.5万元/平方米和1.55万元/平方米。

而按照禹洲集团收购南城都汇项目的价格计算,其收购单价就达到了1.6万元/平方米。住建部门批准的销售价格比禹洲收购价还低。这就意味着卖一套赔一套,禹洲集团的此次收购完全失败,基本是赔本赚吆喝。

这就很尴尬了。

于是禹洲地产拿到这个盘之后,就开启了缓慢开盘模式。从2020年7月拿下这个项目开始,本来已经是准现房的第8期项目山河玖璋,到2021年5月底才拿到预售证。到6月份才进行了摇号选房。

当然,1.55万元/平方米的售价显得过于劲爆,因为作为成都”国际城南“的金融城核心区,山河玖璋项目周边二手房价已经超过了3万元/平方米。这等于房子白捡的价格,很快就引爆了舆论,万人报名参加摇号。最终,1121人进入了最终的摇号,372套房全部卖出。

这一次被迫的“挥泪大甩卖”之后,将近半年过去了,这个楼盘就再也没有开过盘。中间曾经在7月底的时候,成都市高新区管委会官方回复中提到了这么一句话:“开发公司计划在今年内,分批次将山河玖璋住宅房源上市销售。”

然而,到现在为止,事实证明禹洲地产食言了,他们并没有把剩余的房源放出来销售。

毕竟,赔本赚吆喝的事情做起来并不爽。

于是,接盘侠禹洲地产就陷入了和前任和黄地产一样的“捂盘”状态。

当然,捂盘也并不是长久之计,毕竟在政策层面,这个项目的最终售价已经限定了,无法再改变。再捂下去,也不会改变这个事实,只会一天天增加捂盘的成本。

11月份以来,成都市高新区公园城市建设局也对禹洲地产进行了多次约谈,督促其尽快推动商品住宅上市销售。要想“捡便宜”的购房者,也可以静静地期待,这个神盘再次上市,让购房者能够享受半价拿下“国际城南”金融城核心区住房的幸福。