从张明贵执掌新希望地产板块以来,新希望就以十分激进的姿态跑马圈地,发起第二次冲击千亿规模,企图打造新希望的第四家上市公司。然而,目前新希望地产离千亿规模还有不小的差距。刘永好用姜孟军换下张明贵意味着,新希望地产千亿梦破,回归并迅速做大猪产业将是大概率事件。

姜孟军换张明贵  新希望释放回归农业信号

新希望地产大变局,张明贵去职,姜孟军出任新希望地产执行总裁!

9月5日,新希望六和召开董事会会议,审议通过了聘任张明贵为公司总裁的议案,并提名张明贵为公司董事,将于9月24日召开临时股东大会审议,张明贵代替的是邓成。据公开资料,邓成今年48岁,在新希望任职多年,曾担任公司人力资源部负责人、山东经营特区总裁、公司副总裁等职务。

随着张明贵前往集团担任公司董事、总裁,新希望地产的人事也发生变动,代替张明贵出任新希望地产执行总裁的是姜孟军。

官方的解释是,新希望现在要做大做强养猪等民生产业,农业才是新希望的主业,此次张明贵接任新希望六和的总裁,也是看好他的能力,希望他带领农业取得大的发展。

1998年,新希望地产成立,不过其初期的发展步调非常谨慎。直到2012年,新希望地产在成都市场开发的楼盘数量都不足10个,至2013年其销售额也仅20多亿元。

2012年,刘永好下决心做大地产业务,要选拔一个总经理。没有任何地产从业经历的集团办公室主任张明贵被刘永好点名,接任新希望地产总经理时,张明贵对刘永好立下了军令状:3年时间每年业绩翻一番。

2014年正式出任新希望地产总裁以来,张明贵是刘永好新希望地产冲击千亿规模房企的新希望!

在张明贵的激进路线领导下,新希望地产一路高歌猛进。今年1-8月,新希望地产实现销售316.3亿元,比去年同期的214.1亿元增加了47.73%。不过,张明贵应该算是抱憾换岗,毕竟新希望地产的千亿希望尚未实现,2019年度,新希望地产实现销售总额为739.1亿元,其中完全自己操盘的销售规模仅为392.5亿元。

正在张明贵为1000亿规模梦想大踏步前进的关键时刻,一纸调令改变了新希望地产的发展轨迹。新希望的这一人事变动表明,刘永好已经完全调整好心态,不急于赚地产快钱。圈占更多农业资源,迅速做大农业投资规模,是刘永好未来的一盘大棋。

实际上,2019年新希望六和已经加速了农业投资步伐,全年实现总投资200亿元,先后布局资阳、彝良、兰州、广安、彭水等地,将新增生猪年产能1500万头。

历史已经证明,做大投资规模,是张明贵最擅长的操作技术!刘永好的战略回归,或为中国农业领域的投资发展设立更高的进入壁垒。

近年来,碧桂园、绿城、华侨城、协信等房企纷纷切入农业投资。今年3月,万科成立了食品事业部,事业部首席合伙人由集团合伙人、高级副总裁谭华杰出任,初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。

农业投资或将是中国地产商下一个逐鹿场!

利润缩水   新希望地产激进路线或终结

张明贵对新希望地产的贡献主要表现在发展规模和速度上!

事实上,最近三年张明贵激进的地产扩张并没有同步带来利润的增长,反而正在拖累新希望整体财务状况!

  2014年新希望地产销售额达47亿元,同比实现翻倍上涨;2016年销售额达74亿元;2017年销售额突破175亿元,首次进入房企百强榜;至2018年,新希望地产的销售额增长至403.55亿元,同比增长94.6%,过去三年间复合增长率约为47.45%;2019年新希望地产全口径销售金额则达到了735.9亿元,行业排名第50,但同期权益销售金额仅为404.8亿元,行业排名第63,权益占比约为56%;2020年1-8月,新希望地产实现销售316.3亿元。

这一规模的扩大是靠新希望地产投拓部门不断拿地来实现的。

今年的4月22日,新希望地产击败金地、保利等17家房企,以23.6亿元的价格拿下佛山里水洲村地块,溢价率约48%,折合楼面价约18252元/平方米(已扣除11930平方米配建)。据了解,这是佛山历史上第二高楼面单价地块。业内成本分析称,该项目未来售价至少要卖到3万元/平方米才能够实现盈利。

这只是若干新希望激进拿地的一个案例。

进入2019年以来新希望地产不仅拿地频繁且拿地楼面价较高,溢价率普遍接近30%。据媒体报道,2019年前9月新希望地产新增土地均价约15000元/平,较2018年的11103元/平上涨了近4000元。在企业2019年3月至8月的拿地记录中,土地溢价率位于28.8%-60%之间。

根据公开数据显示,2016年-2018年,新希望地产权益新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。2019年,新希望地产拿地频率猛增,规模也迅速做大,金额为319亿元,行业排名第28。

规模上去了,但是新希望地产的品牌和营销力是否能支撑其规模化发展呢?

目前新希望地产100多个项目,主要是新一线和强二线的城市布局,深耕15个城市分别是成都、昆明、重庆、西安、南宁、武汉、沈阳、大连、南京、宁波、杭州、温州。

通过多年的产品研发,新希望地产形成了主要以四大高端产品为核心的产品系:第一个是天系,是以定制打造城市智商的定制为代表;第二个是麟系,是主要献给时代才智领袖的城市豪宅;第三个是官系,繁华都市中的品质改善居所;第四个是悦系,对话城市精英的时尚。目前这四大产品系占了80%以上的量,最核心的代表作就是我们的明星产品,锦麟系产品,可以说是比较有代表性的产品。

走高端路线的最重要原因是拿地成本高,如果定位刚需产品,企业基本没有什么利润。但是,走高端路线却要求强大的品牌支撑,要求产品内涵和营销狼性。这对过于强调规模的新希望而言,存在一定的难度。

虽然规模做大,但是新希望地产的经营效益却并不理想。

同时,新希望地产的经营现金流在持续4年净流出之后,2019年上半年的经营现金流数额几乎逼近2017全年的最高值。根据数据,2015年至2019年上半年,公司的经营现金流分别为-40.73亿元、-5.37亿元、-79.69亿元、-23.94亿元、-62.88亿元。

频繁高价拿地也给新希望地产带来一些问题,比如负债走高。新希望地产近期发布的债券年报显示,截至2019年末,公司总负债金额为838.7亿元,而2017年和2018年底这个数据分别为415.11亿元和545.95亿元。

负债走高的同时,新希望地产的归母净利润也出现了近5年来的首次走低。2019年,新希望地产实现营业收入182.58亿元,同比增长19.78%;净利润24.62亿元,同比增长15.64%;归属于母公司股东的净利润为15.8亿元,同比下滑13.19%,这也是此项指标近5年来首次下滑。

张明贵的激进与刘永好相对保守的经营理念之间出现了明显的冲突!

（责任编辑：李星辰）