眉山起家的鸿通地产集团从2015年起深耕南充市场,如今在当地已经拥有了23个项目,仅次于阳光大地,其销售额也排在第二位。不过,鸿通地产重仓南充主城在增加企业经营风险的同时也加剧了购房者的投资风险,毕竟快速扩张必然带来资金链高度紧张,而三四线城市的楼市未来却充满悬念。

鸿通地产集团再加仓南充

9月3日,南充市进行了最新一轮土拍,7宗地块成功出让,总面积约434.78亩。其中鸿通分别摘得两宗地块。

其一是,白马新城成交的(黄莲湾片区)Ba-1-3地块,面积61.254亩,位于鸿通富春山居旁,白马新城经过几年发展,配套设施已较为完善,成为南充热门购房区域之一;其二是,文峰片区成交2宗地块,WF-A-b-01-10(a)地块,面积93.0615亩,位于在建的碧桂园天樾旁边,周边的碧桂园小区与南山府邸已经交付多年,入住率高,还有已经投用的海王实验学校在侧,居住氛围逐渐成熟。

在房价持续3个月走低的趋势下,鸿通地产集团还是坚定看好南充后市!

2015年5月,眉山市鸿通房地产开发公司法人张珊在南充市顺庆区注册了四川鸿通春天房地产开发有限公司(注册资本3000万元,眉山鸿通占股90%),开始了鸿通在南充楼市的深耕细作。鸿通初次亮相南充便一鸣惊人,连续摘得潆华工业园区、经开区任家沟片区优质宗地。1号项目春天花城、2号项目南充院子亮相后均一路热销,其中春天花城更是以超1200套的销量跻身2016年南充楼市年度销售榜三甲。

通过1、2号项目的成功打造,鸿通在南充的名气逐渐打响,势能逐渐蓄积,最终在2017年迎来爆发。南充每场土拍会几乎都会看见鸿通的身影,尤其是2017年8月1日的土拍上,鸿通以近10亿的价格一举拿下火车北站广场前的商业综合体地块,引起市场高度关注。其中鸿通翡翠城项目,无论从建筑体量还是产品规格上都堪称鸿通集团的“旗舰级”,建筑体量高达110万平米,是集中国际化5A办公写字楼、国际星级酒店、情景式商业街区、购物中心、高端住宅于一体的恢弘大城。到了2017年底,鸿通在南充已落下七子,其立足南充布局、深耕南充市场的决心正日益凸显。

2018年是鸿通在南充的丰收之年。当年,鸿通共拿下六宗土地,包括清泉寺片区Ac-3地块、清泉寺片区Ac-6地块,潆华工业园二期西侧地块、荆溪片区L形地块、潆溪综合功能区D-24-02拟出让地块、潆溪综合功能区D-24-02拟出让地块。总拿地面积为369亩,总成交价格为8.51亿元,打造的项目分别为鸿通檀院、鸿通檀轩、鸿通檀悦、鸿通檀府。

2019年鸿通集团在南充成功拿地8宗,总面积943亩,总金额42.75亿元。

加上今年的两宗地,鸿通在南充已经建成和在建项目23个,南充市场已经占到鸿通总规模的三分之二以上。据不完全统计,鸿通集团在南充的拿地金额在60亿元以上。

随着项目的猛增,2019年,鸿通集团在南充销售商品房3720套,实现销售额25.25亿元。从2019年开始,鸿通集团在南充楼市坐稳了第二把交椅。除了南充,鸿通集团近年还在泸州、宜宾、内江、乐山等三四线城市布局,目前项目已达30多个,成为颇具规模的四川地产新势力。

有知情人士透露,鸿通的产品大都定位改善型住宅,成本投入较大,但是品牌溢价并不明显,因此利润并不丰厚。

鸿通集团近年的快速扩张,单是土地出让费的支出就远远超过60亿元,显然光靠销售利润是完全无法支撑目前扩张速度的。

股权质押、信托融资并用

鸿通集团如何解决快速发展过程中的资金问题?

鸿通集团的实际控制人王平为人及其低调,目前为止,几乎没有接受过任何媒体的采访。

天眼查显示,王平2002年前后曾经做过领带服饰公司、商贸公司的企业法人,从事过服装行业和贸易,还曾经拥有过一家文化用品公司。

2007年,王平成立四川通天房地产开发有限公司,开始涉猎地产开发。而真正让王平的地产事业得到发展的是2010年1月,眉山市鸿通地产开发有限公司的成立。该公司成立之后,相继在眉山开发了春天公馆,金色春天,春天国际等项目,不过亮点并不多。直到2015年进入南充市场后,鸿通的地产版图才真正凸显,规模也逐步做大。

对于王平这样一个从事传统服饰贸易的老板而言,要转做类金融的地产行业并非易事。

随着鸿通集团的快速扩张,其资金链也逐步绷紧,拓展融资渠道就成为其企业发展的重中之重。调查发现,2014年12月17日,眉山市鸿通房地产开发公司实控人王平及另一股东王辉将5000万股权质押给中铁信托有限公司。2018年7月16日,眉山鸿通再次将其股权质押给华融昆仑青海资产管理公司。2019年7月23日,眉山鸿通又将1亿股权质押给乐山市商业银行泸州分行。2019年9月4日,眉山鸿通将9500万股权质押给四川信托。目前,眉山鸿通投资的泸州市鸿通春天房地产开发公司、泸州市鸿通华远房地产开发公司、宜宾鸿通房地产开发有限公司均有部分股权处于出质状态。

天眼查风险提示,王平周边风险1069条,预警风险63条。

除了直接的银行抵押贷款、股权质押,鸿通集团还采用了信托融资的方式。

2017年10月,鸿通集团与今年8月份刚刚爆雷的四川信托合作推出了2.4亿元的信托融资,年息7.6%以上。该笔资金共分四期,以泸州鸿通、四川鸿博两公司的土地抵押,眉山市鸿通房地产开发有限公司、张珊以泸州市鸿通春天房地产开发有限公司100%股权、四川鸿博置业有限公司100%股权质押。眉山市鸿通房地产开发有限公司、内江市鸿通房地产开发有限公司、王平提供连带责任保证担保。

事实上,由于不是上市公司,鸿通没有公开更多的财务信息,因此很少有人知道鸿通集团的资金链有多紧张。

不过,随着“三条红线”政策的出炉,中国地产整体寒冬正在到来,特别是鸿通进行战略布局的三四线城市,其市场销售萎缩是大概率事件。

销售回款的不如预期,加上金融政策的严格收紧,必将给鸿通集团这样的中小房企带来前所未有的困难处境,对于普通购房者而言,投资购买此类中小开发商物业的风险或加剧。