成都

白云区 观山湖价值外溢的受益者

来源:头条地产

2020-04-28 16:49

一周以前,被中信房地产集团有限公司(中海地产)以总价36.3亿元(楼面价7639元/平方米)、溢价率46.01%,所竞得的观山湖区“滨湖花城”地块,就正在揭示出两个趋势——第一,贵...

土拍,向来是房地产市场最好的风向标。

一周以前,被中信房地产集团有限公司(中海地产)以总价36.3亿元(楼面价7639元/平方米)、溢价率46.01%,所竞得的观山湖区“滨湖花城”地块,就正在揭示出两个趋势——第一,贵阳房价继续向上;第二,伴随着观山湖正迎来新一轮的价值上涨,最终结果将是刚需人群被挤压外溢。

那么,谁将是观山湖板块价值外溢的真正承接者?综合业界多数观点,白云区以其独具的地段优势,与观山湖一同,被视作下一个“两城区”。新一轮的板块轮动,正推动全新洼地的出现。其实这一趋势已经初见眉头,在“滨湖花城”地块地块拍卖之前,5月31日,成都润盈置业有限公司(华润)砸重金23.9亿元成功拿下白云区都拉乡黑石头村的G(19)030地块开拍,成交楼面价7053元/㎡平方米!溢价率30.61%!而目前白云区,优品道项目最低均价才8398元。

观山湖价值外溢输出白云区

关于贵阳城市板块价值的研究,有两条定律值得参考。

第一条定律:板块价值要找中心。打开百度地图,我们可以看到白云区政府与贵阳市政府,直线距离仅为3.5公里;白云区板块最南端与贵阳市政府,直线距离不到2公里。按照城市发展规律,政府所在位置,代表着城市新中心的诞生,而城市中心的影响力,往往可以覆盖周边3-6公里范围内的区域。

这意味着白云区的一部分,实际就是位于贵阳市中心内,与观山湖之间的关系,有着纽带般的联结。一旦贵阳市民关于主城区的概念,从传统的两城区+观山湖,扩展至6区3县,当前贵阳市政府,就会迅速被视作市中心的地标,整个区域价值呈现出环状扩散的形式。显然,在观山湖区几乎已无空地的今天,唯有白云区尚有空地,能够承担起城市新中心二次升级的重任。     

第二条定律:2条及以上地铁,才能形成大贵阳概念。2018年12月1日,贵阳市首条轨道交通1号线全线正式开通,但并没有人将其视作具有颠覆性的城市变革。在多数人心中,地铁1号线相当于一条路线较长、且不堵车的公交线路。但实际上,借鉴其他城市经验,一旦地铁建成2条以上,并形成交叉汇合,它就将脱离公共交通的范畴,上升到为城市主城区版图描边的作用,并形成“凡是地铁所至,就是城市主城区”的概念。

“大贵阳”概念一旦形成,拥有地铁、环城快铁且与观山湖高度融合的白云区,必然会是价值腾飞的第一梯队。

土地价值

土拍数据凸显贵阳迈入全新高度

2018年,白云区触发贵阳第一次“土拍熔断”,区域价值得到大幅关注;其后,观山湖区两次熔断,6000元/㎡的熔断价位,让业界一致感叹“房价再也回不去了”。

2019年一季度,贵阳总共推出68宗地块土拍,有63宗地块成功出让,成交金额106亿元,坚定了房企对于贵阳市场必将继续向上的看法。

2019年5月31日华润以7053元/㎡平方米拿下白云区黑石头村地块;6月12日,中海再以7639元/平方米拿下的观山湖区“滨湖花城”地块,已经不能只是算作信号——它证实了政府发展方向必然是“贵阳向北”,也证实了这一发展方向已受到市场广泛认可。

再看房价,从安居客监测数据来看:贵阳市住房均价从2018年1月每平方米7666元,到今年5月的每平方米9367元,期间虽有小幅波动,但总体向上的趋势是不变的。而在白云区,其房价也远低于紧邻的观山湖区,以白云区核心泉湖板块为例,虽然其已经配套成熟,但其销售均价也就在12000左右,而为之稍偏的优品道项目,给出的最新优惠均价才8398元。显然,在地价上浮的今天,在度过市场疲软期后,贵阳未来的格局必然会有全新突破——而突破之处,大概率将会发生在出现第一次熔断的白云区。